土拍揽金108亿 合生“触顶”47亿夺旧宫宅地重仓北京

原标题:土拍揽金108亿 合生“触顶”47亿夺旧宫宅地重仓北京 来源:10jqka.com.cn

观点地产网1月26日这一天,北京土地市场呈现出冰火两重天的态势,前有海淀区三宗棚改地块暂停出让,后有北京开年土拍吸金108亿元,热闹得紧。

在这一冷一热的两番景象背后,是房企拿地热情逐渐显现,更是北京楼市整体复苏的痕迹。

当日,北京成交3宗涉宅地块,其中,合生创展击退中海、华润、金茂等十余家房企,以46.57亿元+21%的自持比例竞得北京大兴旧宫地块,溢价率10.88%,成交楼面价接近3.5万元/平方米。

过去几年,合生创展一直秉持“多囤地、慢开发、高溢价”的发展方式,更倾向于利用时间差来赚钱,因此,“慢”成为这家老牌房企最深的烙印。

但自从合生二代朱桔榕上任后,这家“佛系”企业似乎在慢慢发生改变,表现在数据上则是销售的提速和公开拿地的参与度提高。

行事风格变得更为进取的合生创展,近两年似乎瞄准了华北一带,希望通过抢占环京价值洼地来撬动业绩潜能的释放。

然而,合生创展的资金状况和运营能力能否撑得起这种速度,依旧值得考究。

25家房企齐聚京城

北京土地市场向来不缺热度。

1月26日,顺义新城出让2宗不限价地块,总共吸引了7家房企参与竞拍。其中,顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块在开拍后立马进入白热化的争抢状况,禹洲、招商、新城、金地+保利联合(002037)体轮番举牌,而中建一局、路劲保持观望状态。

拍卖后期,禹洲、金地+保利联合体更显拿地意愿,两家接连举牌报价,互不相让。最终,经过24轮竞拍,金地+保利以20.5亿元竞得上述地块,溢价15.82%。

而中建一局则以40.61亿元竞得顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块,溢价率0.52%。

顺义新城地块接连成交让整场土拍掀起热潮,但相较之下,18家房企齐聚竞价的大兴旧宫地块,争抢更显激烈。

据观点地产新媒体获悉,大兴区旧宫镇南郊农场棚户区改造项目DX05-0200-0037、0038、6002等地块的总用地面积为5.7万平方米,总规划建面为13.3万平方米,地块为纯二类居住用地,容积率为2.2-2.4,不限房价。

该地块的出让起始价为42亿元,竞价梯度为5000万元,其不仅吸引了招商、金茂、华润等“国家队”参拍,更有中海、保利+首开联合体等位列北京销售榜单第一梯队的房企“世纪同框”,阵容庞大令人咋舌。

竞拍开始后,招商率先报价45.36亿元,一众房企纷纷紧随其后,但仅5轮竞拍,地块就触及最高上限价,转为竞自持环节。

现场消息称,合生、懋源、金地、华润等几家房企在竞自持阶段依旧保持较高的热情。

经过竞自持阶段的鏖战,地块最终花落合生创展,成交价格为46.57亿元及竞自持面积比例21%,突破了半个月前金地创造的11%自持面积的纪录,成为2021年目前为止自持比例最高地块。

在分析人士看来,北京新一年首拍获得多家房企争抢,打响“开门红”,一方面是因为当下正值年初,企业的投拓额度充足,因此参拍的意愿更加强烈一点。有数据显示,2021年的首20天,全国主要城市土地成交金额超过1000亿元。

另一方面,随着北京不限价地块的增加,房企能够获得的利润空间日渐加大,企业也更愿意布局于此。

“从去年北京的土地供应情况来看,不限价地块成交比例增加,传导到新房市场上,限竞房的整体比例也较过往明显下滑”,上述分析人士认为。

事实上,限竞房是北京众多调控政策的其中一种产物,始于2016年,兴于2018年,限竞房的出现极大地压缩了开发商的利润。2020年,北京限竞房迎来集中交付期,交付过后则逐步隐退,如今,随着不限价地块的增加,北京楼市无疑将迎来新一波的热度。

除了企业、市场的因素外,熟悉北京楼市的分析人士也提到,大兴旧宫地块的地理区位、交通、配套等均较为优质。

据悉,上述地块位于北京市地铁8号线南段德茂站,交通便利性较强,且不限价,同时不设保障房面积要求,此外,13.3万平方米的规划建面及2.2-2.4的容积率,是北京少有的具备良好质素的商品住宅用地。

目前,旧宫地块周边有9个新房项目,均已入市,在售价格介于5.2万元/平方米至6万元/平方米之间,其中,2020年销售排行第二的中海寰宇时代均价在5.5万元/平方米左右,周边还有保利绿城和锦诚园售价6万元/平方米、中铁华侨城和园售价6.5万元/平方米。

分析人士提到:“综合来看,旧宫地块的可售商品住宅综合楼面价为4.43万元/平方米,和周边项目相比拥有较大的竞争力。”

合生重仓北京

过往许多年,华北地区一直是合生创展重要的利润来源地。

创立于1992年的合生创展集团被业内称作华南“大盘模式”的鼻祖,这种模式为朱孟依带来了大笔财富的同时,也让合生创展声名鹊起。

2001年,合生创展开始北上,一口气在北京拿下了5块大型开发用地,总面积达到270万平方米,两年后,朱孟依又以78元/平方米的成本价拿到天津宝坻一块2.5万亩的盐碱地,并计划就此打造“京津新城”。

随着华北投拓的增大,该地区为集团贡献的业绩亦逐步增加,最高光的时刻在2014年,华北地区为合生创展贡献了50%的业绩。

但合生创展擅长用时间换空间,京津新城却没有给合生足够的时间,朱孟依的“曼哈顿”没有建成,合生华北的利润空间同样没有垒高。2015年,华北区域的业绩贡献瞬间腰斩,随后的那些年,华北区域为合生创展贡献的收益仅在30%上下。

华北区域业绩的下滑源于京津新城的销售收入与投入不成正比,当初寄予厚望的项目如今成了尾大不掉的负担,巨大的资金沉淀也让合生的处境变得艰难。

自京津新城受挫后,合生创展的身影隐匿了起来,近几年其在北京几乎没有在售的新项目,而著名的“老牌顶豪”霄云路8号去化已超过10年。

如今,随着二代朱桔榕接班,合生创展又开始大手笔在北京连续拿地,这似乎向外界传递了一个信号:合生创展要加速扩张。

因为除了此次拿下大兴旧宫地块外,2019年9月25日,合生创展还与金茂联合以28.2亿元总价拿下北京丰台区南苑石榴庄地块,溢价率5.66%。

2020年5月,合生创展又以近180亿元的价格夺得北京分钟寺四宗地块。有数据显示,2020年合生华北公司土地投资额接近200亿元,同比增长239%。

如此大举的布局,实际上有着合生创展对华北区域业绩的野望,更是朱桔榕试图透过华北撬动集团收益的一场实验。

事实证明,投资和回报往往是成正比的,即便在楼市的艰难时期同样如此,近两年,合生创展销售进入了快车道。

数据显示,去年上半年,合生创展录得合约销售额130.14亿元,同比上升14.63%。其中,珠三角贡献54亿港元,占总销售38%;长三角贡献47亿港元,占总销售33%;而环渤海贡献41亿港元,占总销售29%。

最新的数据显示,2020年合生实现合约销售额358.34亿,同比大增53.7%,华北区域实现了130亿元的销售,大约排在北京房企年度销售流量榜的第六名,为集团贡献36%的业绩。

对合生创展而言,华北地区或许会成为其下一个投资洼地,但随着合生接连的大手笔拿地,外界更关注其资金情况。

其2020年中报显示,合生创展负债总额由2019年末1290.88亿港元增加至约1700亿港元,增长31.7%;债务总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元,增长40.2%。

期内,该公司的现金及现金等价物则仅有172.16亿元,而公司的应付账款、短期债项达到311.58亿元。

原创文章,作者:PC4f5X,如若转载,请注明出处:http://www.wawxq.com/782.html

联系我们

400-800-8888

在线咨询:点击这里给我发消息

邮件:admin@example.com

工作时间:周一至周五,9:30-18:30,节假日休息